ニューヨーク市オフィスの不動産の実際のコスト

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毎回不動産市場が暴落すると、人々は「今回は違う」と言います。 周囲が苦境に陥っているとき、どうすれば好転する可能性があるのか​​を理解するのは困難です。 しかし、後から考えると、状況が悪くなったときに十分なお金があったなら、賭けの反対側に乗って大儲けできたことがわかります。 2009 年に戻りましょう。銀行救済、信用市場の麻痺、世界経済を押しつぶす有害な住宅ローン債務の山など、見渡す限りの惨事がありました。 スコット・レクラー氏は、市場トップに位置する家族経営の不動産会社を偶然にも競合他社に60億ドルで売却したため、オフィスビルを購入するのに良い時期だと判断した。 政府系ファンドや他の機関投資家、海外の裕福な個人からさらに資金を集めた後、彼は便乗した買い占めを始めた。 彼は3年間でマンハッタンのオフィス買収に45億ドルを費やした。 2020 年までに、彼の会社 RXR は、市内に 2,200 万平方フィートを超えるスペースを持つ大手オフィス地主になりました。

パンデミックにより全国のオフィスビルに空きができてから3年が経った今日、レヒラー氏は、少し前までは非常に価値があった建物が、今では維持する価値すらなくなる可能性を考慮せざるを得なくなった。 企業のテナントは通常、複数年のリース契約に固定されており、これにより商業用不動産市場の当面の安定が保証されます。 しかし、毎月、より多くの賃貸契約が期限切れになり、テナントには自分のスペースを再考する機会が与えられ、雇用主は毎日空のデスクを見つめています。 何年もの間、より多くの労働者をより少ないスペースに押し込めようとしてきた多くの企業は、更新を行っていない。 そのため、オフィスの家主は難しい選択に直面することになる。 たとえば、20年前に42番街復活のきらびやかな中心的存在だった100万平方フィートのビル、タイムズスクエア5番地をレヒラーはどうすべきだろうか。 長年の核テナントの退去と大規模改修を経て、現在はほぼ空室となっている。

つい最近まで、不動産業界のリーダーたちは市の従業員にオフィスビルに戻るよう呼び掛けていた。 レヒラー氏は2020年に私に、それは「市民の責任」だと語った。 それ以来、彼らは変化した現実に身を委ねました。 テナントが規模を縮小し、より高価なスペースにアップグレードする場合もあります。 柔軟性を提供するという名目で節約している場合もあります。 家主の観点からすると、動機はほとんど重要ではありません。スペースはスペースであり、借りる必要があります。 これに金利の急激な上昇が加わり、巨額の商業用住宅ローンの借り換えが破滅的な計画になる可能性があり、オフィスビルの支払能力だけでなく、そこに付随するローンやそれを保有する銀行も脅かす危機に直面している。ひいては経済全体。

6月初旬、ロックフェラープラザ75番地にある彼のオフィスを私が訪ねたとき、レヒラー氏は「私たちは溝を越えようとしている」と語った。 同市の他の大家主よりも、彼が言うところの「徐行列車事故」について警告してきた。 好むと好まざるにかかわらず、銀行が破綻すれば誰もが苦しみます。 そして、あなたがニューヨーカーなら、市の固定資産税賦課金の 21 パーセントを占める巨額の公共歳入庁の収入が学校、公営住宅、消防車の費用に充てられるため、市場で大きな賭けにさらされているのです。 、ペンション、公園など、ニューヨークでの生活を耐えられるものにするものがたくさんあります。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、マンハッタンのオフィス空室率は約22パーセントで、1984年に市場追跡が始まって以来最高を記録している。転貸スペースを含めると、マンハッタンの128以上のビルが現在、20万平方フィート以上の利用可能スペースとしてリストされている。 CoStar社のデータによると、リース。 これらの建物の利用可能なスペースだけでも 5,200 万平方フィート以上あり、これはクライスラー ビルと同じ大きさの超高層ビル 40 棟以上に相当します。 かつてハイテク新興企業に好まれていた衣料品街のロフト、40年代から50年代の三番街の一般的なガラス張りの溝など、特定の地域や建物タイプが特に危機に瀕しているが、その痛みは広範囲に広がっている。 多くの大規模不動産所有者は現在トリアージを実施し、どの建物が支払った金額と同等の価値があるかを判断しようとしている。 レヒラー氏の場合、この再評価は、かつて強大だったフィルム＆カメラ会社にちなんで「プロジェクト・コダック」と彼が呼ぶプロセスの形をとった。 彼は保存する価値のある建物を「デジタル」として分類します。 彼が「映画」だと考えるのは、ダメな作品だ。